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4月上海新房市場格外精彩！最吸睛的莫過于兩個“意外”

一個是之前說過的建發(fā)·璟院，出乎意料的高

一個是今天要說的前灘·天御，出乎意料的低

一房一萬新房小程序截圖

但也正是這一高一低，給上海高端購買力來了一場摸底考試...

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1、

高分高預(yù)算不夠用了

即便觸發(fā)了積分制，前灘天御也依然是爆冷收場，203%的認(rèn)購率堪堪觸發(fā)積分制，預(yù)計入圍積分在55左右

這是積分制以來前灘新盤最低的認(rèn)購率和入圍積分！

導(dǎo)致這個結(jié)果最主要的一個原因就是撞車百匯園、百合園，這也就是我們說的“摸底考試

”

在同一時間，三個高分新盤各自為戰(zhàn)，對上海高積分高預(yù)算的購房群體進(jìn)行了最大程度的消耗

一房一萬統(tǒng)計了同期被鎖定的預(yù)算在1500萬以上的客群，大致可以估算出上海高積分高預(yù)算購房者的規(guī)模

因為普遍的高分預(yù)期，百匯園、百合園以及前灘天御前兩天的認(rèn)購都可以視為高分高預(yù)算客群，當(dāng)然還有緊盯啟元、云錦東方以及濱江凱旋門的群體沒有參與進(jìn)來

但這已經(jīng)是上海高端購買力到場最全的一次了！

所以，前灘天御前兩天僅220組的認(rèn)購數(shù)字只能說明一點：

上海的高積分高預(yù)算購買力不夠用了！

當(dāng)然，主要是高積分缺失，高預(yù)算的客群體量還是非常可觀！2、

低分客群隨時補(bǔ)位

一定程度上來講，前灘天御是被「捧殺」的！

從前灘21號地塊有信息曝光開始一直到認(rèn)購前一天，市場對于其入圍積分的預(yù)期一直居高不下

畢竟這可是前灘，這可是前灘最后一個住宅項目！

這樣的「捧殺」嚇退了很多低積分的購房者，換句話說，時間倒退到一周前，一個積分60分以內(nèi)預(yù)算2000萬的購房者甚至都不會考慮前灘

這其實很不好，無論預(yù)估入圍分是高還是低

建發(fā)·璟院認(rèn)購前，入圍積分預(yù)期比較低，大量中低積分購房者涌入，等到發(fā)現(xiàn)事情不對，已經(jīng)必須要全程陪跑了

前灘·天御認(rèn)購前，入圍積分預(yù)期非常高，大量中低積分購房者直接放棄，等到發(fā)現(xiàn)事情不對，想要進(jìn)場，才發(fā)現(xiàn)根本來不及準(zhǔn)備要求嚴(yán)格的材料

除了市場普遍預(yù)期偏差外，還有不少新盤，認(rèn)購前釋放煙霧彈誤導(dǎo)市場，比如拉高積分預(yù)期或者降低積分預(yù)期，紅盤向左熱盤向右

在今年新盤入市普遍小步快跑的節(jié)奏下，很多購房者因此錯失良機(jī)

所以在前天直播時候，筆者也由衷感慨：低積分在上海樓市最讓人感動，他們就像救火隊，奔走在上海各大售樓處

TA們要求不斷降低、需求不斷擠壓，面對紅盤會默默關(guān)注，面對機(jī)會隨時待命，即使百認(rèn)不中，依然熱情如火

55+分買不到1872了

40+分買不到虹橋公館三期了但是55分可能就能買到前灘天御魔幻現(xiàn)實了屬于是

3、

市場熱度在下降

在時機(jī)、地段、產(chǎn)品、價格中，前灘敗在了后兩個因素中

除了積分外，前灘·天御的產(chǎn)品力只能說差強(qiáng)人意，超高層、容積率、得房率低、交房晚等等讓大家猶豫

這其實就是市場熱度下降表現(xiàn)

前灘天御并不是前灘第一個有明顯槽點的新盤，在過往的幾年里，面對鴿子籠、得房率低、戶型奇葩、開放式社區(qū)等等不利因素，市場還是給予了很大的包容

因為在市場熱度高的時候，大家更關(guān)注時機(jī)和地段

在市場熱度一般的時候，更關(guān)注產(chǎn)品和價格，尤其是掌握主動權(quán)的高積分選手，「將軍趕路，不抓野兔」，直奔最佳方案

在產(chǎn)品力式微的情況下，在價格方面，前灘天御性價比也不高

從新房角度來講，即使拋開百匯園，13萬/㎡的價格可以同時前灘超高層和三林濱江低密別墅，二選其一前灘并不占絕對優(yōu)勢

更重要的是二手房，前灘的二手房市場在經(jīng)歷了小陽春之后，掛牌價格有明顯的回落（甚至有13萬/㎡的房源掛牌），這也讓前灘引以為傲的高倒掛開始收縮

相反，徐匯濱江的二手房價格依然堅挺，倒掛依舊，結(jié)果自然也就不意外了

其實，上海的高端購買力一直以來都是偏愛浦西，樓市新貴-前灘的首位度也并不高

一房一萬統(tǒng)計了2021-2022年上海總價1500萬以上的二手房成交量TOP10，浦西占據(jù)了更多席位，浦東上榜的聯(lián)洋、陸家嘴也都是老牌板塊，新貴前灘還沒有進(jìn)入核心圈

當(dāng)然，前灘新房在承接高購買力方面，也并不突出（新房受供應(yīng)影響）

總結(jié)

上海樓市高端購買力其實一直很充裕，見底的是高積分高預(yù)算群體；低積分高預(yù)算的購房者依然嗷嗷待哺

在優(yōu)質(zhì)新房供應(yīng)充足的情況下，市場對于產(chǎn)品的要求回到正常水平，上海樓市的部分海灘開始退潮了

讓人心疼的是：無論是前灘爆冷還是璟院爆紅，中低積分的購房者都哭暈廁所

新房市場走出高積分壟斷的階段，接下來就是“混戰(zhàn)”，除了金字塔頂端同時滿足時機(jī)、地段、產(chǎn)品、價格的新盤外，剩下的都充滿著不確定

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