關于老破小的文字寫過很多了，2020年的樓市又出現一些跡象，值得我再寫一篇（沒想到我標題寫出了個雙押）

　　行業內關于老破小有很多的判斷，支持的人認為這種產品總價低容易上車以及議價空間比較大，未來一些鳳變冰的操作讓你好像也可以賣出價格。不支持的人也有很多，比如我，已經寫了一系列不看好老破小的文章了

　　今天和大家來不是去探討到底是不是繼續不要買老破小了，但是今年整個上海樓市的現象，其實已經用真實的數據說明了這個問題

　　和大家分享下這些數據，如果到了2021年，記得還是堅定不要碰老破小

　　

　　老破小不能買，除了產品本身，在整個樓市里的定位就已經決定了它的被動

　　在2020年已經呈現的足夠明顯了

　　從目前上海樓市的一二手成交結構來看，雖然套數、面積、總量的成交結構相比較往年一直保持一個穩定趨勢，但是從購買力結構來看，一二手的落差開始變得越來越大

　　我們把數據拿出來看一下就可以看出

　　

　　這是上海1-11月二手房的總價結構

　　在二手房的世界里，有超過六成的套數的總價是在300萬以下的

　　

　　這個總價段的主力大概是什么樣子的，其實大家去搜一下就可以看出大概都是這樣的

　　這個數字什么概念，上海去年賣了23萬套二手房，今年可能賣過26萬套，60%也就意味著一年上海每年就會有二十多萬套老破小在市場上流動

　　如果你買了老破小，你的對手盤就是這二十多萬套，競爭性和可替代性就太強了

　　這也是為什么如果一定要買老破小，一定要帶上學區這個元素，也只有這樣才有可能從這個紅海賽道中殺出重圍

　　與此同時，這種產品因為是上海總價的最底層，所以量大的同時，也是別人購買力提升第一個想要拋棄的產物

　　但凡有錢了，就想買更好的

　　而一手房的總價段是這樣的

　　

　　我把一手房和二手房放在一起就可以看出，新房的主力在300-600萬之間

　　所以很明顯，購買新房的主力人群和購買二手房的主力人群，總價段的落差已經開始明顯

　　這種現象不僅在大盤上，伴隨著今年上海核心區供應開始增加，我們發現中環內的一手房的價格和周邊2000年前后的商品房，單價一直保持在2萬左右的落差

　　這種現象的背后說明一個蠻現實的現象，越來越多的客群愿意為產品力買單了

　　甚至行業內出現了為了好產品降低地段的要求

　　一個好的社區，好的物業，好的景觀，讓他們愿意接受更高的單價和更小的面積

　　而好產品背后的潛臺詞或許就是：我買一手房可能會是更好的鄰居更好的圈層更好的鄰里氛圍

　　新房和老破小的購買客群呈現越來越不同的兩類人，這種區域在城市更新節奏下被慢慢放大

　　

　　而這種現象是怎么導致的呢

　　當然，這是一個很復雜的人群洗牌，但是看數據可能能夠窺視出一點點的信號

　　

　　稍微做了點示意，不知道大家能否感受到

　　我認為上海樓市正是因為新房和二手房巨大的產品落差，房產又作為資產又作為變現標的，正在讓這個賽道里出現購買力轉移

　　什么意思

　　就是越來越多的人選擇賣掉自己的老破小，變成首付款去買新房。這種現象在我日常線下和購房者對接的時候發現的太多了，用一套300萬的老破小，再貼一點點積蓄，換一套近郊600萬的地鐵房

　　然后每個月也只要幾千的月供，一家三口開開心心地做了這個決定

　　不僅如此，我們窺視到今年很多上海中環附近的小三房成交踴躍，比如中海系產品，不管是中海匯德里，還是中海臻如府，甚至還沒有面世的中海長寧第，都收到市場的強烈的認可

　　其背后的邏輯是購買力足夠，而足夠的邏輯就是周邊客戶賣掉爸媽兩套老破小就可以換一套900萬的小三房

　　這就是購買力轉移

　　這種現象這幾年越來越明顯，未來甚至有可能會放大，本質原因就是所有人都肉眼可見的看著近郊在發展

　　上海地鐵路網變得越來越密，現在都在說著二十幾號線了，通勤越來越方便，各個郊區的商業配套也越來越完善，幾天前我看到崇明都開了萬達了

　　

　　大家留在市中心的理由越來越少。現在老破小唯一一個倔強的理由就是可能有一些房源帶有學區

　　確實，不少老破小能夠賣出價格重要且唯一的理由可能就是學區

了

　　但是今年大家不知道看到沒，華師大像開麥當勞一樣在各個郊區開分校，很多郊區也在用土地換資源的方式引入一些好學校

　　這個趨勢不是沒有道理，倒不是說市中心的教育資源會減弱，而是郊區的教育資源在這兩年快速提升

　　沒那么好，但總不至于那么差吧

　　上海諸如此類的新基建的發展越來越明顯，也讓很多年輕人放棄了房產絕對地段論，同時伴隨著近郊大量一手盤在開發的過程中的聲浪和宣傳，人口和購買力一起慢慢的轉移到外圍

　　

　　好，前面兩點說的是現狀，那么再和大家說說趨勢，關于客群屬性的購買力

　　2020和2021，都會是樓市非常重要的兩個節點

2016年的上海，全面消滅的剛需

　　我們都知道，這一年應該是我從業以來第一次也是唯一一次見過行業內量價都急速飆升的一年，這一年樓市創造了天量成交，半年房價提升20%也是稀松平常的事情

　　正是這一年，推動很大部分糾結買不買房的人進入了樓市，也是這一年開始，持房票待購的人變少了，更多的是持房產待購了

　　換句話來說，有錢有房票但是不買房的人開始少了

　　所有人再買房都需要賣掉房子再買房子了

　　也就是大家都是要換房，賣掉自己不喜歡，去買一些喜歡的

　　但是正在置換驅動的樓市背景下，2018年前后的樓市正在經歷一次嚴重的信任危機，一手房市場嚴重的倒掛導致市場出現批量的維權潮

　　如果2016年的上海消滅了剛需，那么2018年的上海沒有改善，

大家想換和換不到真正意義上的好房子

　　這也是2020年上海樓市成交可以提升的很重要的原因，這一年上海一手房成交的非常明顯

　　

　　因為2020年的上海樓市終于等到了產品力大年

　　也因為如此，改善才真正意義當道，大家饑渴到什么程度，我們知道，上海的二手房和一手房一直以來的成交比例是3.5:1，也就是買二手的是買一手的3.5倍

　　

　　但是大家看900萬以上的成交套數，一手房居然超過了二手房，而且1500萬以上，一手房的成交量是遠遠超過

　　怎么來理解這個現象，簡單的來說就是越有錢，越買新房子

　　所以大家可以感受下這股趨勢，無產品屬性的二手房硬傷會越發的明顯，在這樣的趨勢下他被需要的理由也越來越少

　　不論是老破小還是老破大都是如此

　　很多朋友費勁力氣吶喊老破小的性價比，背后只是這種產品的供應量實在太大，但是咱們但凡看到這樣的趨勢，就會明白什么樣的產品容易被拋棄

　　

　　還有一件事，也是在2021年

　　除了購買力改善之外，我認為還有一個趨勢：房票改善

　　我認為2021年市場上的購買力會更加充沛

　　而這個充沛的理由就是池子里的房票數量絕對值開始增多，也就是擁有兩張房票的家庭開始增多

　　我不知道大家發現沒有，最近上海一些動作

　　

　　之前關于四所學校本科可以落戶之外，現在也出臺了更多關于人才落戶的方式

　　我們不去解讀具體的政策，但是上海落戶的大門一定會相比較幾年前要更寬松，可以預計未來會有更多的新上海人

　　也就是有更多的兩張房票的家庭

　　大家要注意到，現在擁有兩張房票的人已經和過去擁有兩張房票的人不一樣了，以前兩張是土著，現在兩張的是新上海人

　　新上海人年輕時候就是從老破小里出來的，也是第一批拋棄老破小的這么一群人了。

　　而他們對于房票的規劃其實非常簡單，一張自住無限循環的換到一套合適的，一張就是流動性

　　毫無疑問，他們的首選也不會是老破小

　　所以我們來復盤老破小這種資產，我們會發現，它天然在水池里的結構就處于底層，也是社會進階之后會被客群放棄的產品

　　而行業進入到2020年我們也發現，不論是一手房的熱度還是高總價的二手房的萎縮，都在傳遞出市場對產品力的偏好比重變得越來越高

　　而未來新崛起的購買力，也不會去消化這一波庫存，更多的依然會以擁抱新房為主力

　　這也是為什么一直以來說的不要碰老破小，這種產品在趨勢面前不堪一擊

　　

　　最后和大家分享一個小細節

　　在一個深夜，我在D音里刷著看美女跳舞，看到一個新聞事件

　　關于老舊小區要不要加裝電梯

　　這是一則挺好的新聞，也是社會共同的話題，但是我們可以感受下老破小社區內的業主

　　

　　都是清一色的年邁老人

　　老破小背后的客群，就是這么一群老人

　　正是因為伴隨著他們的年紀增長，老破小家裝電梯的訴求變得越來越強烈，也是迫在眉睫

　　這是一個客觀現象，但也說明了這一類房產的最大硬傷：老破小想要吸納年輕人入住，可能已經越來越難了

　　正是因為如此，我才會一遍又一遍對我身邊的朋友說著：不要碰老破小，不要碰老破小

　　2021年如此，以后大概率也會是如此

　　以上為正文，來自真叫盧俊