PARE智庫丨居民杠桿和購買力淺析

作者：147小編　更新時間：2024-10-08　點擊數：

作者：徐佳艷趙靖弢陳華俊核心觀點本文從近年來居民的杠桿使用和購買力角度出發，闡述宏觀到城市的杠桿形勢、居民部門的購買力分化以及在城市置業中表現出的相對壓力。備注：文中所列數據搜集自多個公開渠道或研究資料，但由于統計數據的局限性，分析結果僅代表數據呈現出的相對趨勢，以供參考，不完全代表客觀事實。我國的居民杠桿水平與發達國家相比處于較低水平，但增速較快且偏重住房貸款；整體購買力呈現分層和結構化：1）房價增長與收入增長相背離，高收入階層同比趨勢向上，財富向高位集中繼續強化；2）產業標簽和職位分層顯著，IT、金融、科研產業從業集群收入優勢越發增強，各行業的財富集中度持續走高；3）地區間財富狀態不可逆，地區內高低收入的差距也在拉大；城市杠桿：熱點城市居民杠桿率超前，居民債務相對收入總量負荷較重，部分城市在本輪去杠桿周期未有效回調，風險猶在；居民購買力：二三線城市房價收入比看似低位，需留意高房價帶來的經濟轉型陷阱，但當前結構化市場下，需求仍有被激活的空間，例如低成本城市、性價比改善、非中心區的外溢等。一、宏觀杠桿回探

居民杠桿趨勢性上揚，結構偏重住房消費；加杠桿空間壓縮，繼續大規模舉債置業的動力較弱

當前國內居民杠桿率與主要發達國家和地區相比處于較低水平，但上揚勢頭強勁。歷經階段性的調整，多項杠桿指標增速已經趨緩，但居民部門的債務壓力仍然存在：

2018年我國居民部門杠桿率52.6%，近10年保持高速增長，但相對英美、日韓等高杠桿國家的杠桿率，當前水平仍相對安全；在截至目前的調控周期內，個人住房貸款占住戶中長期貸款自2016年以來穩定在75%~76%的區間。

居民部門貸存比與發達國家相比存在一定的增長空間，但10年間居民貸存比已快速上升了40%，所以在調整下表現出趨緩的趨勢，居民存款和貸款增速繼2012年后再次趨近；

但是債務壓力仍然較大，從2013年以來居民償債比增速顯著加快，這個數值還未區分出高房價城市，也并未考慮私人途徑的借貸或是消費貸的流入，再疊加居民收入規模增長乏力，居民的加杠桿空間可能會有所減弱。

二、財富結構和社會分層居民部門收入增長頹勢，房價增長與實際的收入增長相背離，消費性支出受擠壓明顯居民實際的可支配收入增長，連續低于GDP增速，與房價的增速也有背離壓力；收入與消費的關系相對穩定，結構中居住類消費是消費支出的第二大類，但這其中并不包括購買商品住房的支出。所以，由于統計口徑的差異，購房性支出消費被“掩蓋”。統計周期內收入提升的情況下，同期非購房類的消費性支出增速逐年下滑，房價擠壓消費的形勢愈加明顯。

此背景下，財富分層逐漸強化，“被平均”狀態不可逆，因此在高杠桿現實下需警惕結構性風險

從統計局口徑對比近幾年公布的城鎮人均可支配收入結構，2015年以來高收入層級的收入優勢再次逐漸擴大，其中2017年是低收入層級的5.6倍，2018年為5.9倍；

由于統計口徑的局限性，實際社會財富的分配更為嚴峻。據招商銀行&貝恩公司的私人財富研究，高凈值人群的財富“富可敵國”，而金字塔尖僅197萬人，意味著統計局五等分組前20%的人群也被無情平均。因此，在杠桿趨高和財富集中度趨高的背景下，大多數購買力可能會陷入結構性陷阱，剛需的實際購買力存在被透支的風險。

統計局口徑的各行業收入差異分層明顯。其中，“低能級”行業企業主的收入、領導群體的平均工資助其抬升社會層級，但可能也較難達到同級別科技產業水平；IT、科研產業近10年來平均工資均保持著8%以上增長，但其行業財富也呈現較高的集中度。

分地區看，地區間財富狀態不可逆，地區內高低收入的差距也在拉大

在社會總體的收入趨勢出現相對下行和分層固化的背景下，收入結構和財富仍然是東強西弱，但部分中西部、北部城市近年保持高增長，如武漢、合肥、貴陽、重慶等地；

各地區內部收入差距仍然較大，在公布收入分層的城市中，一線的上海、北京，二線的合肥、寧波、重慶、武漢等收入差距較大。

三、城市杠桿和購買力1. 城市杠桿分析城市杠桿與經濟發展水平相關，合理的杠桿量利于支撐城市的發展升級：

從居民杠桿率存量指標來看，大多數重點城市超過全國水平53%，其中領先的杭州、廈門已超過發達國家的居民杠桿率水平；

但部分發展較快的城市，其杠桿量已經明顯超負荷：償債比率結合存貸款差額來看居民的可透支空間。深圳、杭州、廈門、鄭州、廣州、南京等熱點城市，居民債務和收入總量關系已明顯超負荷，且債務過快積累的城市目前存貸款差額均為負值；北京、上海、重慶、成都、沈陽、西安等城市新增收入還債的剛性較強，且就目前已有的杠桿量，仍有一定的支撐空間。

通過對比全國34個重點城市的居民部門貸存比和貸存款的增速關系可以發現：

高杠桿城市多為東部城市，發展腳步較快，其中長三角、珠三角、海峽西較為典型。貸存比最高的前5省份為福建、浙江、廣東、上海、江蘇。這些省內的部分核心城市貸存比已遠超所在省區水平，杠桿較高的城市貸存比超過120%，城市杠桿存在上行壓力；而類似成都、重慶、昆明等目前仍顯“低杠桿、低增長”特征；濟南、天津、西安、徐州等近年杠桿增速較快；對于近期“高杠桿又保持高增速”的城市如杭州、武漢、鄭州等，建議關注居民杠桿壓力。2. 購買力分析東部沿海仍然是人口流入的大方向，尤其以大灣區為典型，2016年以來僅深廣佛三市即新增240余萬人；但新變化是人口的流向并沒一味向“錢”，東部的置業壓力也是一道生存壁壘，近些年中西部的西安、重慶、長沙、成都、武漢、鄭州等城市近2年新增人口均突破30萬，其中以西安最為典型。

同樣，通過對比全國34個重點城市的房價收入比和收入房價的增速關系可以發現：

從主要城市居民置業成本來看，北上深廈房價收入比已經超過25，壓力較大。而類似南京、蘇州、武漢等當前房價收入比合適，收入增速又能夠跑贏房價增速的城市應該受到關注；

相反，對于近期“高成本、收入房價增速又無優勢”的城市如合肥、福州、海口等，建議關注購買力的壓力風險。

另外，從按揭負擔比角度也可以發現：

一線城市置業僅借助基礎杠桿基本上也承受不了非中心區地段；

假設居民家庭具備首付支持（此處假設購房首付30%），可以看到若按人均可支配收入計算按揭負擔比，上海、北京、深圳即使外溢到非中心區也無法負擔貸款。其中，深圳的按揭負擔最重，但大灣區紅利和收入增長的預期，仍然是讓深圳成為“最不相信眼淚”的城市。

對于公布收入結構的城市發現，高收入組家庭當前的按揭負擔仍較低，因而對于高收入客戶來說，在多重杠桿風險和總體購買力承壓下，只要需求被激活仍然有安全空間。

大多數二三線城市的按揭負擔仍有安全空間，只是核心城市消費者的置業地圖可能會拉大：從全市來說，在一定的首付能力下，除去部分高負擔城市有一定風險外，其余城市仍然有安全空間，至少位于非中心區的置業負擔仍可接受；整體上可以發現在核心二線城市的中心區置業靠奮斗還貸基本很難，如南京、杭州等；但若退而求其次，去往非中心區相對容易。

小結所以，基于上文的分析我們可以發現：在整體杠桿環境承壓下，細分市場中還有較為“樂觀”的城市和區域，而居民對于品質居住的需求仍有激活的空間。

城市內部：

高收入戶的改善需求仍有釋放的空間

非中心區的按揭壓力還有一定支撐，核心城市客戶地圖的邊界未來可能會繼續向外延擴張

城市間

基于34個重點城市前幾年的發展變化，通過綜合比較當前居民杠桿、購買力以及對應的動態增速，對于重點城市中相對壓力特征比較明顯的城市建議保持關注：

備注：以上風險特征為在所研究的34個重點城市中的相對風險排名。靜態風險為當前規模的絕對值；動態風險為與絕對值相對應的增速，具體為：→靜態風險：① 置業壓力=房價收入比，值越大對應風險越高；② 杠桿水平=居民部門貸款余額/存款余額，值越大對應風險越高；→動態風險：① 支收動態=房價增速-收入增速，值越大對應風險越高；② 杠桿動態=貸款增速-存款增速，值越大對應風險越高。高、中、低三等分的判斷依據為對應的指標值在本文所涉及的34個重點城市中的排名三等分。免責聲明：在任何情況下，本微信文章中的信息或表述的意見不構成任何人的投資建議，也不代表投資決策，僅供參考所用。本文所提供的信息均來自公開渠道，盡可能保證信息的準確、完整，但不對其準確性或完整性作出保證。推薦閱讀■ 在平安不動產旗下杭州悅坊商場，感受“戰疫”的城市溫度■一、二、三，唱！天下平安，是我心愿……■ 聚焦 | 穩！中國平安2019年歸母營運利潤同比穩健增長18.1%，持續提升分紅派息，過去5年分紅年復合增長率達40.1%■ 平安不動產全面復工！為了非常時期的這一刻，我們一直在努力■ 收下這些小tips，助你科學復工、馬力全開！