近日，山東省濟南的一位老百姓咨詢律師說，年前開始，村里就有人不斷傳出要拆遷了，可是一直沒有實際開展拆遷工作，直到去年年末的時候，村里張貼了土地征收預公告才確定，其的房屋也在拆遷范圍內。據這位當事人的闡述，其在該村有一處合法宅基地，由于臨近路邊，所以就把其中一間屋子用來經營了。

　　房屋被拆遷后，聽相關部門的工作人員說，這一間房屋會按住宅性質進行補償，不會按照經營性用房進行補償，而且其也查看了補償標準，但是補償標準特別的低，但最主要的是，其用來經營的房屋如果按照住宅進行補償的話，那顯然是不合理的，據這位當事人所反映的來看，其不僅辦理了營業執照，而且還一直依法納稅，所以其認為應當要按經營性用房給予補償。

　　實踐中，類似于這樣的情況非常多，在集體土地征收中，我們經常能遇見征收范圍內的房屋不僅僅只是住宅，有的還是加工廠、養殖場以及小商鋪，小商店這種經營性用房。那么，在集體土地征收中，對于這種將原本是住宅的房屋改為經營性用房的，應當要如何補償呢？

　　首先，在知道怎么補償之前，我們需要先對此類房屋的性質進行認定，那么，如何認定這類房屋性質呢？根據《國務院辦公廳關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》中的規定，對拆遷范圍之內的，產權為住宅，但是已經依法取得營業執照經營性用房的手續，各地應當根據其經營情況、經營年限以及納稅等實際情況給予適當的補償。

　　從上述的法律法規中我們可以看到，如果征收范圍內的房屋原本是住宅，后來因位置比較好，又改成商用房的，即用來經營生產，此時，如果已經取得了營業執照，同時也有依法納稅的話，那么該房屋則是可以認定為住改商房屋的，在拆遷時也需要按照經營性用房給予被征收人補償。

　　實踐中，倘若有征收方以是將住宅改變經營性用房為由，以住宅性質給予被征收人補償的話，那原則上來說則是不合理的，這很有可能是相關部門為了降低征收成本而使出的招數，作為被征收人，在此時，一定要對相關部門的話進行分析了，千萬不要信以為真，只要堅信自己有依法納稅，且有營業執照，那么，我們可以先拒絕相關部門提出的要求，也盡量不要在補償安置協議上面簽字，避免讓自己有所損失。

　　那么，對于住宅商的補償標準是怎樣的呢？

　　在了解了住宅商應該以什么性質進行補償以后，我們再來了解一下，集體土地征收中的住改商都是怎么補償的？補償標準是什么？下面我們就結合《張家界市集體土地征收及其房屋拆遷補償安置辦法》中的規定來看一下

　　根據該《補償安置辦法》中的規定，拆遷集體企業經營性房屋，按本辦法房屋拆遷補償標準增加35%補償。

　　拆遷個人生產、經營用房的，有經營現狀且已依法取得營業執照，照章納稅并連續經營3年以上的房屋的征收，按本辦法房屋拆遷補償標準增加25%補償。

　　而對于住改商停產停業費、搬遷費等相關費用的標準，該《補償安置辦法》中規定，拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，應當支付停產、停業補助費。房屋產權人和使用權人不是同一人的，停產、停業補助費支付給房屋使用權人。停產、停業補助費的標準為每月按照被征收房屋補償額（主體+裝飾裝修）的7‰給予補助。停產、停業期限，按照實際停產、停業的月數計算確定。

　　凱諾律師最后需要提醒大家，關于住改商的拆遷補償標準以及其他各項補償費的標準，每個地方都是不一樣的，我們上面所說到的，也只是一個參考標準，對于具體是多少，且被征收人又能拿到多少，都需要結合實際的情況來確定。

　　總之，集體土地征收關系著被征收人的利益，集體土地征收中的房屋性質是什么更是影響著廣大被征收人的利益，所以，當這類房屋遇上拆遷時，廣大被征收人首先要弄清楚自家房屋的性質是什么，如果有營業執照，且正常經營，有依法納稅，那么即使是后來改為經營性用房的，也需要按照經營性用房給予自己補償，實踐中，相關部門要是以住宅性質對自己補償，那就侵害了被征收人的合法權益，被征收人可能及時地咨詢專業律師，并在專業律師的幫助下，啟動法律程序依法維護自己的權益。

　　北京市凱諾律師事務所，擁有一支專注于以“征地拆遷案件”為主的行政訴訟律師團隊。由執業二十余年的賈啟華主任律師領銜，代理業務遍及北京、福建、黑龍江、安徽、廣東、廣西、天津、河北、河南、山東、湖北、湖南、浙江、江蘇、四川、內蒙古、吉林、遼寧、新疆等30個省、自治區、直轄市。

　　作為專項從事不動產征收和行政訴訟領域法律服務的專業機構，凱諾團隊始終以維護民眾最基本的生存居住權和建立“和諧社會”為終極服務方向，始終秉承“專心做事，誠信做人”的執業信條，為社會提供更高水平的法律服務，用不斷的成功回報全國各地所有凱諾客戶的信任和托付!