原創 袁奐青 建筑雜志社

為實現美好人居的發展目標，促進住房和城鄉建設領域高質量發展，建設高品質住房，住房和城鄉建設部建筑雜志社（以下簡稱“我社”）在全國兩會期間特別策劃“我心目中的好房子”調查問卷，擬深入了解社會各界對心目中的好房子的理想標準，為各級住房和城鄉建設主管部門出臺政策和標準建言獻策。

本次問卷調查共回收有效問卷1681份，現依據有效樣本量，對全部數據進行分析，采用單項題目分析、聚類分析、數據關聯交叉分析3種分析方式，形成分析報告，僅供參考。

一、 問卷設計概況

2022年3月1日-12日，我社面向全社會發放“我心目中的好房子”調查問卷。為保證問卷數據采集的客觀性、有效性、代表性和數據樣本的真實性、隨機性、廣泛性，本問卷采取匿名填寫的方式，面向各省市區、各領域、各行業公開發放。問卷共設計題目18項，包括5項個人基本問題和13項專業問題，涵蓋單選題10項、填空題2項、多選題5項、主觀題1項，具體題目如表1所示。此外，在問卷選項上，不僅設計設置諸多可選擇項，也設置了“其他”選項，供受訪人員進行開放性回答，以補充問卷數據回收的全面性、真實性、客觀性。

表1 “我心目中的好房子”調查問卷題目設計表

共回收有效問卷1681份。數據采集上，問卷收集到有效數據類別字段26類，每一類中有效數據1681條。現依據有效樣本量，對全部數據進行分析，采用單項題目分析、聚類分析、數據關聯交叉分析3種分析方式，形成分析報告。

二、 單項題目數據分析

（一） 基本情況分析

1. 受訪人年齡段分布

如圖1所示，受訪人主要年齡分布在30-49歲之間，占比達60%。具體分布情況為：“20-29歲”占比15.88%；“30-39歲”占比30.87%；“40-49歲”占比28.79%；“50-59歲”占比20.76%；“60歲以上”占比3.69%。

圖1 受訪人年齡段分布圖

從受訪人年齡段分布上看，受訪人主要以“30-39歲”和“40-49歲”兩個年齡段為主。由此可見，普遍處于這兩個年齡段層次的人群，似乎更較為關注住房問題的相關需求和消費，更傾向于回答問卷題目。

結合年齡段人群所處的社會環境因素考慮，處于“30-49歲”的人群為個人事業發展上升期、發展期和穩定期。這個年齡段人群基于個人家庭、事業的發展考慮，對住房安居的需求最大。

從統計結果看，各年齡段對住房和好房子的需求和標準都有所期待，只是不同年齡的群體對好房子的評價不同。

2. 受訪人性別分布

受訪人男性占比40%，女性60%，如圖2所示。由于此問卷調查并非隨機抽樣，性別占比并不能指向實際結論。但是，依據性別為分析維度，能夠體現出男、女對于“好房子”標準上的區別，例如，在下文《“我心目中的好房子”問卷回答精選20條》中，女性人群的描述相對更加細膩、完整。

圖2 受訪人性別分布圖

3. 受訪人所在的城市等級、具體城市分布

人群居住在“北上廣深”占比49%，在“一線城市”占比7%，在“新一線或省會城市”占比21%，在“三線城市”占比13%，在“其他級別”占比10%，如圖3所示。

圖3 受訪人所在的城市等級比例圖

圖4 受訪人工作生活所在城市詞云圖

圖5 受訪人工作生活所在城市分布圖

從詞云圖看，城市名稱的字體越大，表明受訪人來自同一個城市的人數越多，首先看到受訪人群居住地明顯集中于“北京市”“上海市”“廣州市”“深圳市”4個特大城市，其次是“天津市”“重慶市”“石家莊市”“太原市”“鄭州市”“武漢市”等其他直轄市和省會城市，再次是三線城市或其他城市，如圖4所示。

從分布圖看，依據受訪人提交問卷的IP地理位置繪制，問卷基本涵蓋中國境內大部分省市地區，以首都北京為中心，向四周擴散分布，城市離北京越近，相對越密集，絕大多數人群集中在東部和中部，如圖5所示。

結合圖3、圖4、圖5，數據表明，中國大城市的“虹吸效應”依舊明顯，經濟實力強、區域實力強、有發展潛力的新興城市，人口聚集度高。從有限的受訪人群位置分布可以看出，大城市依然是很多人實現個人發展目標和“安居樂業”的首選，承載著新時代、新發展時期人們實現“美好人居”的愿望和期盼。未來高品質住房與各類保障性住房建設依然任重道遠。

4. 受訪人職業分布

根據受訪人職業信息進行了切詞分析，依據出現頻率高低繪制職業分布詞云圖，字體越大，表明受訪人來自同一個職業的密集程度，如圖6所示。

受訪人來自各個領域。其中，以受訪人從事“教師”職業為最多，其次是“公司職員”“物業人員”“退休人群”“金融從業者”“學生群體”“建筑行業”“房地產行業”“醫護行業”“媒體行業”“事業單位”等為主要職業行業劃分，再次是“自由職業”“務工人群”“服務行業”等。可以說，從全社會全領域看，不論從事何種職業，人們普遍對安居有著期待和要求；從職業分布上看，人群所從事的職業越穩定，其心理期盼也越大一些，對于安居需求的表達和描述的意愿也更強烈。

圖6 受訪人職業分布詞云圖

（二） 專業問題分析

1. 受訪人目前居住狀態分析

（1） 受訪人居住情況分布

圖形越大，表示選擇該項人數越多，如圖7所示。首先是以“自有產權住房”為主要情況，占比71%；其次是“租房”，占比13%；再次是少數人群以“租住商品房”“單位宿舍或公寓”“租或購買保障性”等為目前的居住情況。

圖7 受訪人目前居住情況分布圖

針對受訪人樣本，并結合職業分布數據看，職業分布也相對于集中在有穩定收入的群體，因此大多數受訪人群目前以“自有產權住房”為主，已實現了個人的安居。但不可否認的是，本次問卷的樣本量仍相對較少。本報告在軟件的輔助下，嘗試擴大樣本范圍后發現，以“租房”為主的居住狀態比例和趨勢會有所增加，這也需要關注。

（2） 受訪人現居住面積分布

受訪人現居住面積多以“60-90平方米”為主，占比28%，緊隨其后的是“90-120平方米”占比26%。除此之外，排序基本上以“120-180平方米”占比20.88%為分水嶺，住房面積比其再大和“小于60平方米”的占比均較少，如圖8所示。

圖8 受訪人現居住面積分布圖

數據表明，受訪人當下的居住面積普遍以“60-120平方米”為主；也有較大比例人群居住于“120-180平方米”的住房；居住面積“小于60平方米”，較為不被接受，其因素應可能為面積狹小、家居功能較弱、居住體驗較差等；居住于“180平方米以上”的人群最少，其因素應可能為房價過高、物業費過高和空間過大導致居住所產生的日常開銷費用過高等。

（3） 受訪人目前同住人數情況

受訪人目前以“與3-5人同住”為最多，而“與6人以上同住”為最少，如表2所示。

結合上述數據，可初步分析得出，“與3-5人同住”的人群，可能為“三口之家”“四口之家”“三代同室”“與人合租”等；“與1-2人同住”的人群，可能為“新建家庭”“租房”等；獨居的人群，可能因素是剛畢業不久的學生選擇獨租或部分人群因工作需要的選擇等；“與6人以上同住”的人群，則可能是單位集體安排或借住等，因此數據比例上也是最少的。

（4） 受訪人住房裝修偏好

對于受訪人樣本，“購買毛坯房”的人群最多，而“購買全裝修”的人群較少，如表3所示。因此，受訪人關于“是否全裝修”的購房傾向上，呈現出“蘿卜白菜，各有所愛”特點。

然而，將“未購房”人群，從樣本中剔除后，雖然兩項比例均有所上升：“購買全裝修”人群比例上升至42%，“購買毛坯房”人群比例上升至58%，但二者比例差值也進一步擴大。因此，整體上看，相對于“購買全裝修”住房而言，“購買毛坯房”的人群比例仍占據主要。這表明，其中因素可能是整屋單價較低，同時能夠自主設計空間功能等。

2. 受訪人理想居住傾向分析

（1） 受訪人未來居住傾向分析

關于未來住房傾向，可以明顯看出，大多數人群仍在未來計劃“購買商品房”，占比84%；占比11%的少部分人群選擇“租或購買保障性住房”；僅有5%的人群會選擇“租房子住”，如圖9所示。

圖9 受訪人未來居住傾向分析

因此，“購房居住”仍主導著人們的人居觀念，房地產市場依舊潛力十足。但是本報告也嘗試提出關注點：隨著社會的發展和人口的流向，各地相關政府部門也需要關注“保障性住房”與社會發展節奏的匹配，通過政策合理引導當地住房市場結構，促進社會穩定、高質量發展；創造良好的居住機遇，便于引進人才落地，持續帶動地區經濟發展。

（2） 受訪人住房樓層傾向分析

關于受訪人住房樓層傾向，圓圈越大，表示選擇人數越多，如圖10所示。

圖10 受訪人住房樓層傾向圖

數據顯示，絕大多數的人傾向于居住中低層或較高層，只有少部分人傾向于居住高層或超高層。這表明，對于房地產開發商而言，現在人們的住房樓層傾向已與以往的“想要住高層”需求不同了，樓房建筑高度在20層以內為更佳，甚至“低層（6層）”住房需要回歸建設；并且，樓層高度需求傾向的轉變，意味著人們所追求的人居標準的轉變，以“中低層”“洋房”為主的樓層建筑所帶來的人居住房體驗正在崛起。

（3） 受訪人理想居住面積分析

關于受訪人理想居住面積的分布情況，方塊越大，表示選擇人數越多，如圖11所示。選擇“120-150平方米”為理想居住面積的人數最多，占據34%，緊隨其后的是“90-120平方米”的30%；而選擇“60平方米以下”的最少，為1%。

圖11 受訪人理想居住面積分布圖

由此可見，首先，理想居住面積為“90-150平方米”的區間，為大多數人群的普遍理想狀態。若此整體區間內面積的住房的設計房間結構更加合理、空間功能性利用更加充分、能夠更加適應未來家庭人口變化、具體不同面積與房價的匹配更具性價比，可以預見，未來處于“90-150平方米”區間的住房面積，則會成為人們首選。其次，更大的理想居住面積在“150-180平方米及以上”的需求，可能會為追求“幾代同堂”“更大面積”等人群提供可選擇性。再次，“90平方米以下”住房面積，尤其是“60平方米以下”的住房面積，則不被人們所期待。

3. 受訪人關注美好人居特征的分析

（1） 居住環境、房屋質量、物業服務要素分布

在居住環境方面，首先人們普遍關注“良好的社區環境和綠化”“社區內有足夠的停車位”“交通便利”，分別占比92%、67%和67%，為受訪人選出的前3項因素；其次，人們較為考慮“社區內人車分流”“有鍛煉健身設施”，分別為42%和41%；再次，在適老、適幼方面，也有所體現，“有藥店和醫療配套”“有小超市”“有適老化設施”分別占比26%、22%和19%。這項數據對于社區設計、社區空間分配、社區設施建設等方面指引了道路。社區環境和綠化、停車位、周邊交通可能是人們較為集中關注的居住環境特征。

在房屋質量方面，首先，人們對于“水、電、暖、氣等質量安全”“建筑材料環保安全性能”“電梯質量安全”3個方面最為關注，占比分別為84%、74%和72%；其次，分別有51%和39%的人群關注“建筑防水”“安防系統”；再次，“房屋保溫性能”“門窗保溫性能”“建筑外墻飾面質量安全”的關注占比分別為24%、19%和16%。這說明，人們的防患意識較高，對于住房的建筑安全、室內安全、出入安全等方面都有嚴格要求。

在物業服務方面，人們對于物業服務的訴求主要集中在“出入安全保障”“ 公共設施配備齊全，運行良好”“消防安全保障”“ 公共區域環境衛生”4個方面，分別占比77%、70%、60%和56%，這個數據也與人們關注的房屋質量方面相匹配，表明人們仍然非常關注安全質量問題。在這個問題上，開發商和物業企業應共同關注，才能把握到人們的住房消費心理。因此，建議開發商和物業企業應在保障住房安全、可靠的基礎上，才可以將關注重點放在“智慧化服務平臺及有效運行”“代收外賣、快遞等物業管家服務”“個人定制化服務”3個占比較低的方面，而非本末倒置、故弄營銷噱頭、提高房價和物業管理費。

此外，問卷在這些問題的選項上，著重設置了開放性選項，供受訪人填寫，從回收情況上看，數量、占比均不多，故不再展示數據，但值得強調的是，其中數據絕大多數體現了人們對“噪音”“隱私”的關注，因此，在鄰里和諧、隔音效果、隱私空間營造等這些與“美好人居特征”相關的方面，不僅是開發商、建筑商、物業企業等需要注意的，也是需要我們每一個人，為能夠獲得良好居住體驗，而共同努力的。

圖12 居住環境、房屋質量、物業服務要素分布圖

（2） 受訪人未來選擇住房所看重的因素分布

在眾多因素中，受訪人看重的因素由高到低分別為84%的“居住環境舒適”、64%的“交通便利”、56%的“周邊配套設施是否完善”、48%的“教育資源好”和45%的“距離工作單位近”。數值高低、占比大小的差別可以更明顯看出：數據量越大、顏色越深；占比越大，方塊越大，如圖13所示。

圖13 受訪人未來選擇住房所看重的因素分布

“美好人居”不僅是社會發展的目標，也是人們所期待的安居核心。因此，絕大多數人們首先普遍選擇了“居住環境舒適”，其次是為了平衡生活與工作的關系，“交通便利”和“周邊配套設施是否完善”，而在面臨通勤距離的問題上，對下一代的養育就顯得更為重要了。這在城市發展的整體規劃和資源配置、解決擁堵等“城市病”問題上有參考價值。例如，在這個場景上是否存在可能性呢？人們可以住在城市核心區以外，周邊配置學校，工作單位在市區，這樣上、下班路上就可以解決孩子上、下學的接送問題，若再有較為發達、方便的交通軌道和寬闊的道路建設，人們有更多元化的通勤方式可以選擇，在一定程度上也可以緩解交通擁堵和校門口等特殊地段的擁堵問題。

（3） 受訪人理想中的好房子分析

本問卷通過設計主觀題目，邀請受訪人自由描述“心目中的好房子”，回收數據后采用切詞技術制作詞云圖，如圖14所示。

圖14 受訪人理想中的好房子詞云圖

可以看出，受訪人普遍認為好房子的特征為“交通便利”“環境好”“采光好”“綠化好”“配套設施齊全”“南北通透”“房屋質量好”“戶型合理”“安靜”“物業好”“面積大”“教育資源好”“節能環保”等主要特點。因此，具有以上特點的住宅、社區將普遍受消費者喜愛；同時，建議在規劃，設計和新建住宅、社區時，應對這些特點給予考量、多方配合，建設出人們喜愛、愿意居住的好房子。

（4） 受訪人對開發商品牌傾向分析

本報告根據受訪者投票數據，篩選出前10名受喜愛的開發商品牌，顏色密度越大，顏色越深，表明品牌的受歡迎程度越高，如圖15所示。

圖15 受訪人喜愛的開發商品牌前10名

數據顯示，受訪人對開發商的品牌喜愛程度、信賴程度的前3名：萬科最受受訪人喜愛，達到了58%，然后是中海的22%，再后是碧桂園的22%；接下來依次是：綠城、龍湖、華潤置地、保利發展、遠洋、融創和北京城建。除了“萬科”的數據 “一騎絕塵，遙遙領先”外，其他開發商數據相差不大，較為均衡。因此，從受訪人的樣本上看，本報告認為，萬科位列頭甲，或可為行業標桿，應深入分析其受歡迎、受信賴的原因，總結出經驗，供行業參考、學習，引導行業共同發展，為人們建設出高質量、高品質住房，促進人居水平的整體提升，實現美好人居的目標與愿景。

三、 交叉數據分析

在前文分析中，本報告已經談到：若以個人基礎信息為維度，結合領域專業問題，可以交叉分析，探究數據之間的關聯性，提高樣本數據分析更精準、更細化。

1. 城市等級和現居住面積的關系分析

本分析以城市等級為維度，分析在不同等級的城市，人群的現住房水平，如圖16所示。

圖16 城市等級和現居住面積的關系圖

數據表明，以“北上廣深”為例，現居住于“60-90平方米”的人數最多，而除了“一線城市”的其他級別的城市，現居住于“90-120平方米”的人數均為最多，因此，城市規模越大，人群現住房面積相對越小，甚至有較大部分比重的人群現居住面積處于“60平方米以下”。這也意味著，外來的、在“北上廣深”生活工作的人群，比起其他城市，在實現理想的人居目標和安居樂業狀態上，相對困難。因此，在保障外來流入人口的人居目標方面，仍需加大政策力度，引導行業關注傾向，留住人才、守住人才，避免人才流失。

2. 同住人數與現居住面積的關系分析

本報告以同住人數和現住面積為緯度，進行分析，如圖17所示。在1-2人同住的情況下，“60-90平方米”的現住面積人數為最多，人均居住面積為30平方米；在3-5人同住的情況下，“60-90平方米”的現住面積人數仍為最多，人均居住面積為15平方米，在6人以上同住的情況下，“90-120平方米”的現住面積人數為最多，人均居住面積最多約為17.14平方米。

隨后，本報告將“城市等級”納入維度再次進行了數據查看，但是在“北上廣深”的維度中，數據情況并未有所改變。這表明，非獨居的情況下，至少在“北上廣深”，針對于受訪者人群的人均居住面積不到20平方米，然而根據2019年的全國人均住房面積水平數據看，當時的城鎮居民人均住房面積已達到39.8平方米，而現在在“北上廣深”生活工作的人群人均住房面積遠低于2019年的平均水平。因此，可以認為在人們美好的、理想的人居狀態標準中，住房面積是一個關鍵指標，人們對于較大面積住房的期待更盛、需求更高。

圖17 同住人數與現居住面積的關系圖

3. 性別、城市等級與現在居住面積的關系分析

本報告以性別、城市等級為緯度，分析性別、城市等級與現在居住房子的關系，如圖18所示。

圖18 性別、城市等級與個人現居住面積關系圖

由圖可知，從以“北上廣深”“新一線或省會城市”所代表的城市等級上看，女性現居住面積處于“60平方米以上”的每個選項的比例都明顯高于男性。因此，不論是購房，還是租房，女性人群對于安居的看重程度都要高于男性，對居住環境、房屋面積等都有高于男性的標準。

4.性別、城市等級與理想居住面積的關系分析

圖19 性別、城市等級與個人理想居住面積關系圖

原理同上，由圖19可知，在理想居住面積方面，位于“北上廣深”“新一線或省會城市”和“一線城市”女性的安居需求和標準仍普遍高于男性，尤其是在“北上廣深”想要居住于房屋面積處于“120-150平方米”的女性最多。由此可見，女性群體是較大面積住房的目標人群、消費群體，建議房地產行業關注女性群體需求。

5. 年齡段、城市等級和目前居住情況的關系分析

針對受訪者樣本，將年齡段和城市等級設置為維度，可以得出，每個年齡段在不同級別城市的居住情況，如圖20所示。

圖20 年齡段、城市等級和目前居住情況關系分布圖

數據表明，以“北上廣深”所代表的城市等級為例，受訪者年齡段在“40-49歲”之間的人，有自有產權住房的人最多，租房的人較少，自有產權住房與租房的比值最大；“30-39歲”的人群情況是，有自有產權住房的人較“40-49歲”年齡段的較少，相反租房的人較多，自有產權住房與租房的比值則相對降低；而“20-29歲”年齡段的情況是，自有產權住房與租房的比值最低；相反的是，“50歲以上”的情況為自有產權住房與租房的比值也很高。這表明，在“北上廣深”，年齡越年輕，該類人群現在的居住情況以“租房”為主，在未來的“購房”需求和可能性則越大。也說明，年輕人因房價過高，無力承受其壓力等原因，只能選擇“租房”。因此，保障性住房相關政策應繼續加大對年輕人的關注、扶持力度，助力年輕人實現安居夢。

上述情況，在“新一線及省會城市”“一線城市”“三線城市”“其他級別城市”也基本如此。這說明，不僅僅是在特大/大規模城市，也在中小規模城市，因“購房”需求的旺盛，房地產行業均有市場潛力。

6. 現住房面積和理想面積的關系分析

針對受訪者樣本，本報告將現住房面積與理想面積進行匹配，橫軸為現居住面積，圖例面積為理想居住面積，縱軸為人群計數，交匯點為現住房面積與理想面積的匹配度，落差的大小為人群數量，如圖21所示。

圖21 現住房面積和理想面積的關系圖

數據表明，以現住房面積在“90-120平方米”的人群為例，有小部分人群已經超過理想居住面積（60-90平方米），有部分人的現住房面積與理想面積（90-120平方米）相一致。但是，明顯看到，有絕大多數人群，并不滿足于現居住面積，其中追求理想居住面積為“120-150平方米”的人最多，追求“150-180平方米”和“180平方米”的人數相差不大，前者比后者略高。因此，從廣泛上看，每一個現居住面積下的人群中，其中的絕大多數人都對自己當下的住房面積不夠滿意，對較大面積的房子都有所期待。

四、結語

為熱烈祝賀全國兩會的勝利召開，學習貫徹兩會精神，本社全面了解社會各界對心目中的好房子的理想標準，并基于問卷樣本，統計、分析數據，撰寫報告，愿為行業發展貢獻綿薄之力，供行業參考。

編 輯：張 依

原標題：《讓安居夢照進現實，“我心目中的好房子”問卷調查分析報告》